退去を余儀なくされた賃貸トラブル！管理会社と大家への損害賠償請求は可能？専門家が徹底解説

この記事では、賃貸契約を巡るトラブルで退去を余儀なくされた方の法的問題と、損害賠償請求の可能性について、具体的なアドバイスを交えて解説します。管理会社や大家との間で発生した問題に対し、どのように対応し、法的手段を講じることができるのか、専門家の視点から詳しく見ていきましょう。

認知症の大家から嫌がらせを受け、退去せざるを得なくなりました。これによって発生した費用を相手方に請求はできますか。

今年の夏、同棲のためにアパート賃貸契約を結びました。自治会の加入が必要との事なので、自治会長がアパートに来てくれて、加入する旨を伝えました。近いうちに加入しますと伝えて、用紙の記入と自治会費の用意が済んだらまた連絡しますと、自治会長に伝えました。

数日後、今度は不動産管理会社から連絡がありました。内容は、「大家が自治会のことについてあなた方に話があるそうなので一度会って欲しい」との事でした。

私は、「自治会については自治会長と話を済ませており、近いうちに正式に加入する予定」と伝えました。しかし管理会社は、「とにかく合って欲しい」の一点張りでした。管理会社に、「私たち（借主）が挨拶？か自治会のことでこちらに出向かない」とのことで一日に何度も電話が以前から入っていたそうだった。

一日に何度も電話を入れるなんておかしいんじゃないかと思い、もしこのまま行かなかったらもっと酷いことをされるかもしれないと思って、その日の夜に大家の所へ行きました。（念の為菓子折を持って）

同居人と一緒に大家と会い、自治会のことで話をされましたが、言ってることは自治会長に聞いていたことと全く同じでした。大家にも、「自治会については既に話をつけている」とも伝えました。

しかし話しているうちに、大家は同じことを何度も繰り返し言っており、うっすら「認知症ではないか」と私たちは思いました。

その後は、もし大家にお金や書類を渡して「もらったもらってない」のトラブルに発展しても困るので、最初の約束通り自治会長に加入書類と自治会費を渡しました。

問題はここからです。

次の日からポストに「婚姻届を出していない者は二世帯扱いになるので年会費を二世帯分払え」という大家からの手紙が毎日入るようになりました。自治会長からそんな話はされておらず、婚姻届を出していない同居人がいることも予め伝えてありました。

手紙はエスカレートして行き、遂には「不法入居者は警察に通報する」、「第三者は駐車場を使うな」などと、しっかり契約したのに事実とは全く異なることを書かれました。毎日何枚もポストに入れられ、日中家に来ることもありました。（お互い日中は仕事だったので接触はしていません）

遂には車に貼られるようになりました。朝家を出る時に見張られており、同居人の車に貼り紙をされました。前後に何枚も。挙句の果てには私まで不法入居者扱いをされました。私の車は交通量多い道路に面した所に停めていたので、朝貼られると色んな人の目につきます。（ちょうど交差点もあるので）

どうやら重度の認知症のようで、大家の娘（大家と同居はしていない）から謝罪の手紙を受け取りました。大家はすでに介護ヘルパーをつけているそうです。

管理会社にどうにかしてほしいと連絡しました。大家にの家族にその状況を伝えたそうですが、一向に良くならず枚数と頻度が増えるばかりでした。

私たちは精神的苦痛を味わい、この後何をされるかわからず恐怖を感じたので退去を決めました。（退去しろと書かれてますし）

それについて、管理会社と大家の娘と自治会長含め話し合いをしました。以前管理会社に助けを求める電話をした際に、認知症とは認められなかったが、去年から似たような（手紙を書くまではいかない）問題行動（妄想、もらったもらってないなど）を多々起こしていたそうです。管理会社からは、その行動が始まったのは私たちが入居してからだと聞いていましたが、管理会社はその問題に着いて予め知っていたにも関わらず、私たちに嘘をついていた事もわかりました。

長くなりましたが、私は管理会社と大家の家族を訴えたいです。

管理会社には、認知症の症状があった責任能力が欠けている、過去に問題を何度も起こしたにも関わらず、私たちの新規契約を取ったこと。

大家の家族には、去年から人に迷惑をかける好意を続けていたにも関わらず、早めに対処（施設利用など）をしなかったことへの責任。

礼金の返済、転居にかかった費用（引っ越し代、エアコン設置代、新規契約に必要な事務手数料）、入居後2ヶ月で退去することになったので発生した違約金、できれば慰謝料を請求したいです。

今までにした管理会社との話や、最後の話し合いの録音データ、大家からの手紙の写真はあります。

少額訴訟を考えています。証拠や訴えの内容は不十分でしょうか。

私たちは何の過失もなく、ただお金の負担と精神的苦痛を味わっただけで、退去せざるを得なくなり、正直腹が立っています。

私たち、一体どんな悪いことをしましたか？ここまでされる必要があったんですか？慎ましく暮らしてこうと思ったのに、こんな仕打ちあまりにも酷すぎます。

1. 問題の核心：認知症の大家と管理会社の責任

ご相談内容を拝見し、大変なご心痛をお察しいたします。今回のケースは、認知症の大家による不当な行為と、管理会社の対応の不備が複雑に絡み合った、非常に深刻な賃貸トラブルです。法的観点から、問題の核心と、損害賠償請求の可能性について詳しく解説します。

1.1. 認知症による大家の行為の法的評価

認知症の大家による一連の行為は、法的にどのように評価されるのでしょうか。まず、大家の行為が「不法行為」に該当する可能性があります。不法行為とは、故意または過失によって他人に損害を与えた場合に発生する法的責任です。

不法行為の成立要件:
- 権利侵害: 大家の「不法入居者」と決めつけ、貼り紙をする行為は、借主の平穏な生活を送る権利を侵害しています。
- 故意または過失: 認知症の症状があったとしても、その行為が意図的なものであれば、故意とみなされる可能性があります。また、認知症の症状を認識していながら、適切な対応を取らなかった場合、過失と評価されることもあります。
- 損害: 精神的苦痛、転居費用、違約金など、具体的な損害が発生しています。
- 因果関係: 大家の行為と、借主が被った損害との間に因果関係が認められる必要があります。

1.2. 管理会社の責任

管理会社は、賃貸物件の管理を委託されている以上、借主に対して一定の注意義務を負っています。今回のケースでは、管理会社の対応にいくつかの問題点が見受けられます。

契約前の情報開示義務違反: 管理会社は、大家の認知症による問題行動を事前に知っていたにも関わらず、借主にその情報を開示していませんでした。これは、契約締結上の重要な情報であり、告知義務違反にあたる可能性があります。
対応の遅延: 借主からの相談に対し、適切な対応を取らず、問題を放置したことも、管理会社の責任を問われる要因となります。
善管注意義務違反: 管理会社は、善良な管理者の注意義務（善管注意義務）を負い、借主の権利を保護する義務があります。今回のケースでは、その義務を怠ったと言えるでしょう。

2. 損害賠償請求の可能性と請求できる費用の種類

今回のケースでは、管理会社と大家に対し、損害賠償請求を行うことが可能です。請求できる費用の種類は多岐にわたります。

2.1. 請求できる費用の種類

転居費用: 引っ越し代、新しい住居の契約費用（礼金、仲介手数料など）、運搬費用など、転居にかかった費用を請求できます。
違約金: 賃貸契約を早期に解約した場合に発生する違約金も、請求の対象となります。
精神的苦痛に対する慰謝料: 大家の嫌がらせ行為や、管理会社の対応の不備によって受けた精神的苦痛に対して、慰謝料を請求できます。慰謝料の額は、被害の程度や、行為の悪質性などによって決定されます。
その他の費用: エアコンの設置費用、弁護士費用なども、状況によっては請求できる可能性があります。

2.2. 損害賠償請求の手順

証拠の収集: 録音データ、手紙の写真、管理会社とのやり取りの記録など、証拠を可能な限り収集します。
内容証明郵便の送付: 弁護士に依頼し、内容証明郵便で損害賠償請求を行います。内容証明郵便は、相手方に請求内容を正式に通知し、証拠としての効力も持ちます。
交渉: 相手方との交渉を行います。弁護士に依頼することで、専門的な知識と交渉力で、有利な条件を引き出すことができます。
訴訟: 交渉が決裂した場合、裁判所に訴訟を提起します。少額訴訟も選択肢の一つですが、複雑な事案の場合は、通常訴訟の方が適切です。

3. 証拠と訴えの内容について

ご相談者様が収集された証拠は、損害賠償請求において非常に有効です。特に、以下の証拠は重要です。

3.1. 有効な証拠

録音データ: 管理会社との話し合いの内容を録音したデータは、管理会社の対応の不備を証明する上で重要な証拠となります。
手紙の写真: 大家からの手紙は、嫌がらせ行為の内容と、その頻度を具体的に示す証拠となります。
管理会社とのやり取りの記録: メール、手紙、電話の記録など、管理会社とのやり取りの記録は、管理会社の対応の遅延や、情報開示義務違反を証明する上で役立ちます。
退去の経緯に関する記録: 退去を決めた理由や、その過程を記録したものは、精神的苦痛を裏付ける証拠となります。

3.2. 訴えの内容のポイント

訴えの内容を構成する際には、以下の点を明確にすることが重要です。

事実関係の整理: 発生した出来事を時系列に沿って整理し、客観的に説明します。
法的根拠の明示: 不法行為、契約違反など、法的根拠を明確にします。
損害の内容と金額: 請求する損害の種類と、それぞれの金額を具体的に記載します。
証拠の提示: 収集した証拠を、訴えの内容と関連付けて提示します。

4. 少額訴訟と通常訴訟の選択

少額訴訟と通常訴訟のどちらを選択するかは、事案の複雑さや、請求金額によって判断します。

4.1. 少額訴訟のメリットとデメリット

メリット:
- 手続きが簡便で、比較的短期間で解決できる。
- 費用が安く済む。
デメリット:
- 請求できる金額に上限がある（60万円以下）。
- 原則として、1回の審理で判決が言い渡されるため、十分な審理ができない場合がある。
- 証拠調べが制限される場合がある。

4.2. 通常訴訟のメリットとデメリット

メリット:
- 請求金額に制限がない。
- 詳細な審理が可能で、複雑な事案にも対応できる。
- 証拠調べが十分に行われる。
デメリット:
- 手続きに時間がかかる。
- 費用が高くなる。

今回のケースでは、請求金額が高額になる可能性があり、また、事案が複雑であるため、通常訴訟を選択することをお勧めします。弁護士に相談し、適切な訴訟手続きを進めることが重要です。

5. 今後の対応とアドバイス

今回のケースでは、精神的な負担が大きいと思いますが、冷静に、適切な対応を取ることが重要です。以下に、今後の対応と、弁護士への相談についてアドバイスします。

5.1. 今後の対応

弁護士への相談: 早期に弁護士に相談し、法的アドバイスを受けることが重要です。弁護士は、証拠の収集、訴状の作成、交渉、訴訟手続きなど、全面的にサポートしてくれます。
証拠の追加収集: 可能な限り、証拠を追加で収集します。例えば、大家の娘とのやり取りの記録、管理会社とのやり取りの記録などを収集しておきましょう。
精神的なケア: 精神的な負担が大きい場合は、専門家（カウンセラーなど）に相談し、心のケアを受けることも検討しましょう。

5.2. 弁護士への相談の重要性

弁護士に相談することで、以下のようなメリットがあります。

法的知識と経験: 弁護士は、法的知識と経験に基づき、最適な解決策を提案してくれます。
証拠収集のサポート: 弁護士は、証拠収集のノウハウを持っており、効果的な証拠収集をサポートしてくれます。
交渉の代行: 弁護士は、相手方との交渉を代行し、有利な条件を引き出すことができます。
訴訟手続きの代行: 弁護士は、訴訟手続きを代行し、法廷での手続きをスムーズに進めることができます。

今回のケースは、法的にも複雑で、精神的な負担も大きいものです。専門家である弁護士に相談し、適切なサポートを受けることが、問題解決への近道です。

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6. まとめ

今回のケースは、認知症の大家による不当な行為と、管理会社の対応の不備が重なり、借主が大きな精神的苦痛と経済的損失を被ったという、非常に深刻な賃貸トラブルです。法的観点から、損害賠償請求の可能性について解説しました。

今回のケースでは、管理会社と大家に対し、損害賠償請求を行うことが可能です。請求できる費用の種類は、転居費用、違約金、精神的苦痛に対する慰謝料など多岐にわたります。証拠の収集、内容証明郵便の送付、交渉、訴訟という手順で、損害賠償請求を進めることができます。

今回のケースのように、賃貸トラブルは、法的知識だけでなく、精神的な負担も大きいものです。弁護士に相談し、専門家のサポートを受けながら、問題解決に向けて進んでいくことが重要です。ご自身の権利を守り、平穏な生活を取り戻すために、諦めずに、適切な対応を取ってください。

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